你大爷还是你大爷,宽窄巷子将很可能不再是你熟悉的宽窄巷子啦!

四川商业地产2019-02-10 15:35:52

“宽巷子不宽,窄巷子不窄”。宽窄,既是建筑形态,又是文脉印记。在宽窄之间,文、商、旅三者相互融合,铸造出了成都的城市名片——宽窄巷子。


去采访当天,成都下起了小雨,宽窄巷子游人不减,撑伞走过似乎更添戴望舒《雨巷》的意趣。但这意趣又并非寂寥、凄清,而是被游人、商贩烘托出的诗意的人间烟火气。8年时光冲刷,这样的诗意年年月月,不知感染了多少人。

  

就着巷内喧嚣的人语,刚出差考察归来的成都少城建设管理有限公司副总经理冉红山接受了赢商网的专访,分享宽窄巷子8年来的成长与运营经验。希望这个成都知名文商旅项目的“宽窄之道”,能为当下的商业地产发展提供思考方向和借鉴意义。

宽窄巷子

定位:以文化为魂 传承成都生活标本

在冉红山看来,一个典型的文旅商项目应该是文化与商业的紧密结合,“以文化为魂、商业为表现、特色建筑为载体,具备一定的旅游体验功能。”而宽窄巷子作为成都唯一遗留下来的清朝古街道,不仅是“千年少城”的历史遗迹,更是成都文化的传承映照。自然,拥有文商旅属性的宽窄巷子重点也落在“文”上面。

  

与一般盒子形态的综合体或类似春熙路的商业街区不同,文商旅项目整体更具特色鲜明的文化气质。即使是建筑细节,也能彰显当地的人文特色。基于这样的前提,宽窄巷子的改造遵循“修旧如旧,落架重修”的原则。对老建筑进行修复,力求尽可能地保留古建筑,还原历史建筑的本真。因此,“宽窄巷子的建筑不同于其他地方的仿古建筑,这里的一砖一瓦,每个院落的格局,都是对历史的还原,体现了老成都历史文化街区的整体形象。”

  

在冉红山的眼里,“宽窄巷子既是传统的也是现代的。”正是因为坚持历史文化保护与商业开发相结合,三态融合的平衡模式,才使得宽窄巷子在历史建筑、文化传承和商业经营方面有机统一,让历史文化与当下生活完美对接和融合——既是历史风貌的呈现和体验,又是当下的日常生活之地。冉红山说:“宽窄巷子就是体现成都生活精神传承和延续的’成都生活标本’。”他希望,在成都这座移民城市,所有人都能在宽窄巷子切身感受到老成都的味道。而这也是宽窄巷子相较于成都其他文商旅项目的优势所在,“本身文脉就是不可替代的”。

业态:坚守调性 名片打造与文创孵化并行

为了保证业态与项目相一致的调性,宽窄巷子的招商有时候甚至会牺牲一些盈利。除了星巴克几乎没有引进任何大品牌,倾向扶持的本土企业也需具有独创性。对此,冉红山如此解释:大企业毕竟有完善的机制,企业文化是外来的,为了适应全球经营的需求会把当地的东西削弱。而他却更希望宽窄巷子能让人看到独一无二的东西,不像一般商场大部分品牌都差不多。此外,由于宽窄巷子70%的物业属于文旅集团,只有30%属于原住民,因此项目方可以主导项目物业基本符合当地文化的传承。

  

冉红山告诉赢商网,宽窄巷子的业态布局大部分为复合型业态,以休闲餐饮零售为主,并辅以少量的精品客栈。大概占比情况为:餐饮50%,客栈10%,零售20%,茶和咖啡10%左右。此外,业态更强调体验性,因为“每种业态都应该是一种文化的表达和传承。” 严格的招商加上物业的把控、多元化的经营模式,使得宽窄巷子成为了国内历史文化商业街区标杆,也成为了成都乃至四川的“名片”;同时,也在某种意义上成为文化创意产业及品牌的孵化平台。这或许也是其自诩“业态管理比同类项目更有高度、品质把握更好”的底气。

宽窄巷子

理念:驱动运营的“三驾马车”缺一不可

谈及宽窄巷子的运营理念,冉红山认为,主要是文化与商业结合、业态的准确定位、专业化管理模式

  

首先,历史文化保护区既是珍贵的文化资源,又是重要的经济资源,将历史文化保护与商业开发相结合,在挖掘其文化内涵、保留其历史风貌的基础上进行旅游和商业开发,既传承、再现、宣传了历史文化与文明,有效促进了城市历史街区的风貌保护,又形成了新的经济增长点。

  

其次,业态的准确定位是文化旅游业发展的首要条件。宽窄巷子项目对原有建筑进行的恢复性、保护性建设,体现了老成都历史文化街区的整体形象。在产业布局上,面对更广阔的市场和更大范围内的服务人群,既发展具有浓厚传统文化色彩的餐饮、娱乐产业,又发展西式风格和现代风格的特色餐饮、现代艺术展示等,不同年龄、不同层次、中外各地游客都可以在这里找到共鸣点,这种生态和文化的多元使得宽窄巷子成为更多的旅游群体、现代城市消费群体的“目的地”。

  

最后,专业管理是文化旅游商业可持续发展的重要保障。文化旅游产业是特殊的产业,既要经营产业,又要保护资源,对文化旅游产业集聚地进行综合性、专业化的管理,才能实现可持续发展。宽窄巷子的领导团队(过去和现任)大都出自成都市委宣传部、文化局等机关单位,文化理念方面有较高层次。而且,宽窄巷子的打造还参考了历史、文化、艺术、建筑、考古等多方面专家学者的意见与建议。

现状:2015年营业额3.5亿 开业率100%

目前,宽窄巷子在项目定位的基础上保证了巷内业态符合自身的整体定位和文化特色,运营模式主要采取招商、租赁及部分联营的模式。据冉红山介绍:“宽窄巷子整个街区的营业额呈逐年上升并趋于平稳的趋势,2009年度约0.9亿元, 2015年达到3.5个亿;从2016年来看,街区平均每月营收2340万。开业率达到了100%。

  

这样的数据变化的确令人欣喜。但是,冉红山仍然表示,宽窄巷子“几乎不可复制”。因为涉及的投入非常大,即便如宽窄巷子,在政府大力扶持的情况下,才从去年开始勉强实现收支平衡,实现约1000-2000万的较大盈利。而且,这还得基于两方面的原因:随着项目的成熟,租金逐渐在提高;然后刚好遇到降息周期,利率水平降低。如果排除这两种因素,项目仍将处于盈亏平衡边缘。

  

所以,在冉红山看来,一个文商旅项目的社会效益远大于经济效益,以政府为投资主体才是成功的关键。因为民营企业对资本的回报有一定要求,而一个文商旅项目可能会有长达20多年的回报期,对应的收益远远低于银行的贷款利息,民间资本不可能承受,除非有其他回报。

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调整:3年租期常规调整 8年成长亟待升级

由于宽窄巷子与品牌商户的租约通常是为期三年,因此项目方的常规调整周期也是3年。在此期间,项目方会对各品牌商户进行定期考核评分,根据考核情况首先建议品牌自行调整,如若到期仍不达标则彻底淘汰出局。当然,这之外也有市场的大浪淘沙。比如13年高端餐饮行业的重创就逼走了许多的高端餐饮品牌。


实际上,在本次采访一开始冉红山就谈到,每一个项目都有一定的生长周期,发展到一定阶段总会遭遇瓶颈。因此,为了更好地跟上时代的步伐、满足消费者的新需求。走到8周年的时间节点,宽窄巷子将开启一场大调整行动。不仅邀请了于项目打造之初参与进来的同样阵容的专家,更还请来不少90后新生代,包括一些有创意的年轻设计师、创意者,还有大投行,多方齐聚,共同会诊宽窄巷子的发展前景与方向。

  

过去,宽窄巷子以三个巷子的不同定位来体现成都的文化与生活氛围:闲在宽巷子、品在窄巷子、泡在井巷子。据此定位,业态布局也有相对应的安排:餐饮、茶艺等在宽巷子体现悠闲的老成都生活,西餐、咖啡等落户窄巷子里的西洋建筑,酒吧、小吃则与井巷子共同营造成都的慢生活时尚氛围。

  

本次调整,这些定位将重新被审视,现有业态也将重新规划。据了解,目前宽窄巷子也在积极推进互联网+的项目。未来,一走入宽窄巷子你就能通过手机找到自己想要的东西,购物、查询、语音导航……宽窄巷子也将加入智慧街区行列。

成都少城建设管理有限公司副总经理 冉红山

  

最初,宽窄巷子的改造只是基于旧城改造、以住为目的,但文化与历史终究赋予了它更深刻的意义。在文化之中植入商业,以商业体现文化,从而顺势带动旅游,一切围绕文化调配。由此,宽窄巷子的市井气才不会是让人厌恶的俗气,反倒是令人倍感亲切与舒适的情怀。毫无疑问,宽窄巷子的成功得到了成都城市文化的哺乳。但在未来的日子里,如何让项目跟上城市发展的节奏,在新的机遇下继续繁荣下去,也是摆在项目方面前的一个重要课题。

  

尽管宽窄巷子已然不可复制,但其打造经验与运营模式却可以在别处持续焕发生命力。尤其当宽窄巷子的收入与盈利达到一个相当的高点,作为项目打造方的文旅集团必须得转变思路。据冉红山透露,文旅集团目前已将宽窄巷子的理念和经验带出了成都,比如沈阳康平县大辽圣市商业街、汕头永平路商业步行街、湘潭市窑湾历史文化街区,以及新近签约的合肥项目等。未来,“项目外拓”将成为文旅集团的下一个业务支柱。假以时日,该项业务对集团总收入的占比将大大提升,成为主营业务。从此种意义上说,宽窄巷子也将实现在全国各处的生长……

  

备注:文中所有图片均由宽窄巷子项目方提供


来源:赢商网 安青

编辑:安青


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