城市里的民宿该如何选址

助栈讲堂2019-12-08 13:16:58



在上一期的话题里,我们谈了景区民宿该如何选址的问题。今天,我们的话题就来谈谈城市里的民宿该如何选址。


与景区民宿的受众不同,城市里的民宿其目标顾客可以大致分为两类。第一类是以旅游为主的旅客,即单纯以旅游或者休闲度假为目标的客人。他们选择某个城市为旅行的目的地,探究当地的文化,感受当地的风土人情。在对住宿的要求上,力求本土本地,因而选择民宿,作为体验当地人生活的一种方式。第二类是以目的为导向的顾客。他们来到这个城市,或为看病求学,或为商旅出差。选择民宿,旨在追求生活本身的便捷性,短居异乡,柴米油盐,恰好民宿可以满足需求。


1
交通



基于与景区民宿不同的目标顾客,城市里的民宿在选址方面亦有不同的标准。我们同样从客观因素和主观选择两个方面来进行详细的阐述。在客观因素方面,首先需要考虑的,便是交通的便捷性。对于以旅游为主的顾客,城市与景区最大的不同,在于景区或许是这一程的终点。翻山越岭,长途奔波,终于到达的那个桃花源,卸下旅途的困顿,在寻好的小屋里,彻底地放松自己。而城市里的民宿,往往是这一路的起点,或者说是落脚点。基于此,探访周边:街道、建筑、景点……因此,民宿的选址首先需要考虑的便是交通的状况。从机场,火车站或者汽车站是否有直达的公交,如果选择出租车,大概的车费是不是在顾客可以承受的范围之内。从住处出行,到各处可以选择的交通工具都有哪些。此外,对于在当地参加旅行社一日游的客人,所在的小区是否在旅行社免费接送的范围之内。这些因素,都是在选址时需要估量的关键点。当然,对于以目的为导向的顾客而言,不论看病,求学,还是商旅出差,就近是最好的选择。若是考虑辐射的范围,两到三站以内的公交或是地铁直达,是客人能承受的最佳范围。


2
位置


第二个客观方面的因素,主要从以旅游目的的顾客的角度出发。那便是位置,是否近景区近中心。成都的宽窄巷子、西安的回民街大雁塔、南京的新街口……每个城市都有自己的城市坐标。这些坐标大多是顾客搜寻的关键词,以此坐标为中心扩散,周边的房屋往往是顾客来到这个城市住宿的首选。这便意味着,选址于此便有相对稳定的客流量。因此,近景区、近中心是城市民宿选址的优先选项。


3
小区环境



第三个客观因素是小区的环境。小区环境包括小区的新旧程度、安全性,小区的公共环境以及小区周边环境。一般来说,新小区优于老式小区,新小区往往配有电梯,房间内水电网络等基础设施完备,不论是民宿经营者对房屋进行装修改造,还是客人的入住体验,均优于老式小区。此外,小区是否配有保安,小区的安保措施是否齐备,小区公共区域的绿化程度、小区是否有供居民健身、供儿童娱乐的设施等等,这些都是分析小区优劣的综合因素。再者,小区周边环境也可以成为民宿的加分项。有超市,有饭店,生活便捷,亦为民宿选址锦上添花的亮点。


4
成本估算


第四个选址的客观因素是民宿的成本估算。成本包括房租,运营成本以及管理成本。民宿经营者需要根据周边同类产品的市场售价,来考量房租是否在可以承担的范围之内。同时,亦要考虑同小区同类竞选者的数量,竞争者的数量越多,水涨船高,房租随后上涨的可能性便越大。而房租的稳定性往往决定着经营者之后是否可以在此长期经营,也同时影响着随后的扩建。因此,在甄别区域时,应该多了解再出手。其次,我们再来看看运营和管理成本,因为城市里民宿大多选择普通的居民住宅。所以,不论是保洁,还是接待,同一小区多套房子的运营管理,必然优于散落在不同小区的物业。所以,民宿经营者在选址时,应考虑同小区可出租房的数量,越是成熟稳定的小区,大量拿房的可能性便越小,而想实现规模经营的可能性便也会随之降低。


5
人和



说过了客观因素,我们再来看看主观方面的影响。大多事成,基于天时地利,成于人和。对于民宿的经营者来说,与房东的关系是否融洽,沟通交流是否顺畅,直接决定了随后运营的顺利与否。通情达理的房东,不论是在房屋的使用过程中出现问题,还是经营中遇到纠纷,都可以与之协商,或者要求协助。此外,与小区物业的关系也是“人和”不可或缺的因素。小区的物业直接负担着整个小区的日常管理、物业的政策、对房屋租赁用途的限制、物业费的征收标准,费用的多少等等,都是需要提前了解的重点。对于明令限制不可进行短租的小区,切勿明知山有虎,偏向虎山行。在选址时,占据人和的因素,往往就是有了最好的助力。


城市民宿的选址,基于对一座城的了解,却不仅仅止于此。那些散落在万家灯火、点点繁华中的城市民宿,为异乡的旅者打开一扇本地的窗,让不远万里而来的探寻者,不必奔波景点,便能感受本地风土的味道。建一个巢,用十分的心,你的小屋是否让人愿意停下脚步,放下风尘,哪怕没有山水,也一样看得到高山流水的情怀。



助栈讲堂

 有声的民宿商学院

     

从事并专注客栈民宿行业的资讯提供商

每天推送一条原创音频资讯

轻松提高行业认知