特色小镇 | 成都龙潭水乡古镇失败案例剖析

特色小镇综合报2019-05-04 13:22:23

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曾经被冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡在开业运营4年后,成为了成华区龙潭总部经济城的“空城”,最初招商的50多户商家几近全部关门,这个项目作为成都龙潭总部经济城最大的配套项目,如今已成为成都人茶余饭后的“笑话”。

红极一时的龙潭水乡

龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域,占地面积220亩,建筑面积16.1万平方米,由上海裕都集团投资20亿元,经过4年打造和建设后完成。定位为成都的“清明上河图”,规模堪比庄周古镇,是龙潭总部经济城最大的配套项目。

龙潭水乡建设风格融江南水乡和川西民居为一体,既有南派建筑的精致,又有川西建筑的恢弘。引都江堰水入乡,水乡由三个岛组成、三岛之间由不同建筑风格的21座拱桥相连,水面上风格各异的游览船航行在其间,形成成都平原独具风格的旅游景观。按照开发商及项目最初的规划,龙潭水乡是集精品酒店、商务会所、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的复合业态商业街区。按当时项目设计负责人的说法是“东西合璧,南北相融”。

龙潭水乡于2013年4月24日正式对外开放,在开业前试营业期间(4月12-14日)三天时间吸引了超过13万游客参观游览。

惨淡结局并非偶然

1交通不便,缺乏文化影响,游客量断崖式下滑

开业时的火爆情景并没有持续多久,据游客的普遍反映,龙潭水乡交通不便,缺乏文化内涵,空有一身“好皮囊”,实则为“一个吃饭打牌泡吧的集合地”。

有媒体报道,早在2014年龙潭水乡的游客量开始出现明显的下滑。由于游客量下滑,使得很多商家开始抱怨开发商租金昂贵,也并未兑现当时为保证游客量而进行相关文化活动的承诺。

2工业用地变身“旅游地产”,开发商隐瞒土地违法涉嫌诈骗

龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城,是成都市总部经济试验区,也是成都市中心城区规模最大的总部聚集区。龙潭总部经济城工商注册企业已达1300多家,中国二重、中节能集团、中船重工、中铁建工、中原石油等“国字头”企业先后在此落户。该宗地于2011年2月取得国土使用权证,发证机关为成都市国土资源局,地类用地为工业用地。2012年4月该宗地取得建设用地规划许可证,用地项目名称为非生产性工业科研用房及配套设施、公厕,用地性质为一类工业用地。

而裕都公司所取得的这块工业用地,拔地而起的却是与工业毫不沾边,集旅游、餐饮、娱乐、休闲为一体的龙潭水乡项目。龙潭水乡自建成以来,一直倍受业界质疑。裕都公司曾对外解释称“龙潭水乡只是龙潭裕都总部城的配套设施建设”。国土资源部关于《工业项目建设用地控制指标》明确规定,工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,且严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等。

3开发商与商家对簿公堂,隐瞒土地违法事实公开化

游客远不如预期,加上高企的租金及运营成本,使得入驻商家无力再续约,最终,龙潭水乡开发商裕都公司把部分商家推上了被告席,诉商家不履行租赁合同,要求对租金价格、违约责任等问题告上法庭。

2015年6月,如梦初醒的部分龙潭水乡租户联名上书,称裕都公司隐瞒土地违法事实,欺骗商家签订商铺租赁合同,造成所有租户血本无归,要求有关部门立即查处裕都公司擅自改变土地使用性质的严重违法行为,维护龙潭水乡全体商家的合法权益,赔偿由此造成的巨额经济损失。但是,一次又一次的维权行动都以“无人过问”而失败告终。

4开发商纠纷不断,多起官司缠身

一石激起千层浪,由于开发商与入驻商家的纠纷一直没有得到妥善解决,为了减少运营亏损,被卷入纠纷的商户开始闭门停业,游客量更是进一步下滑,景区的运营开始陷入恶性循环。

收不回来的租金,渐行渐远的游客,这样的死循环把上游供应链企业也卷入其中。2015年至今,作为开发商的成都龙潭裕都实业有限公司被卷入的法律纠纷多达38起,案由包含买卖合同纠纷7起、合同纠纷6起、民事执行6起、劳动争议5起、房屋买卖合同纠纷5起、建筑工程施工合同纠纷4起、装饰装修合同纠纷2起、人事争议1起、广告合同纠纷1起。涉及企业包括银行、建筑公司、装饰公司、广告公司等众多企业。

5停留在纸上的“清明上河图”

清冷的街道门可罗雀,偶尔只见些许游客来此拍照游玩,景区游船区的水面上,一大片荷叶在寒风中早已枯黄,飘浮在水面的乌篷船散落空置于东部水域,船只早已破烂不堪。斑驳锈蚀的栏杆、闲置破败的乌篷船、关门闭户的店面、清冷的街道、干涸混浊的水域……仿佛无处不在地诉说这里的萧瑟与惨淡。

对外号称投资20亿打造的龙潭水乡,早已从短暂的辉煌破落到人们只能从纸上看到的“清明上河图”。相关龙潭水乡的未来发展似乎有所动作,一位商户透露,成华区政府或将接手这个项目,另有传言透露,云南的房地产开发商将接管这个项目。

项目失败原因剖析

1策划环节

(1)龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区,有类似刚需的市场支撑,可惜现在该区域还有待发展。项目主打的是成都及周边城市的周边游市场,可是现在除了建筑之外,文化上的混乱、业态上的空白,显然低估了成都人的消费需求。

(2)龙潭水乡号称清明上河园(北方的、宋代的),看不到任何与之相关的内容,和《红楼梦》一样是个赤裸裸的噱头,龙潭水乡真正的文化灵魂不明确。倘若学习《宋城千古情》,需要强大的市场支撑(外地游客,旅行社),且与本土发生关联(文化演出上的会客厅功能),而且需要投入巨大精力、财力打造演艺项目,难度也非常大,显然龙潭水乡走的也不是这个路子。

(3)龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南关联系并不强,没有多少实质内容。

(4)如果这是一个飞来的、外来文化,它是否有落地生根的必要和可能,也就是说,在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在,江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度,有没有一点点构成“魅惑”的可能?

2实操环节

(1)操作思路还停留在多年前的旅游景区操作的思路上,没有旅游地产和商业地产的一点思维;操作团队不懂旅游地产或商业地产,没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心,不能给老板正确的决策提供支持;

(2)定位不清,不准、或者说根本没有定位,却只把目光放在建筑规划上,这是最无知的操盘人,却不知,没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土;动线混乱,业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做商业地产还是旅游地产,一个项目的方向错了,注定永远都是个悲剧;

(3)不论是做商业地产还是旅游地产,最最核心的不是区域位置,也不是建筑,而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键;玩概念的忽悠的时代已过去,尊重市场规律,尊重专业。

(4)商业地产、旅游地产快一步会死,慢一步也会死,快半步就会恰到好处,但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验;项目没有核心驱动力的主题和特色,东施效颦注定失败。

现在的旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变,并不断弱化旅游本身三大要素(自然、人文、建筑)在旅游价值创造中的作用,以娱乐、文化为概念的休闲旅游,因强调高附加值的服务功能,成为未来旅游产业的发展趋势;单一靠景观或建筑的时代已成往事,以游客体验消费为核心不断提升游客的参与性的休闲旅游将是未来旅游地产发展趋势,细化、创新各种服务功能,满足各类休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

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【论坛时间】2018年5月26~27日(2天)

【论坛地点】中国●北京

【参会人员】文旅地产、田园综合体、特色小镇、房地产开发商、政府领导、投资公司、建筑规划设计、文化旅游、智慧城市、景观设计院及核心高管

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【峰会亮点】

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【参会范围】

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3、规划设计、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人

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2018年学习年卡

【参会资格】房地产董事长总经理旅游开发、特色小镇、休闲农业、农庄民宿、养生养老、金融投资、田园综合体等企业高管;规划设计、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人 
【授课地点】:全国范围
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